近日，北京市海淀区宣布解除“二手房指导价”，这是北京楼市松绑的又一条政策利好。所谓“二手房指导价”，是指政府对二手房交易价格的指导价，旨在控制房价上涨。解除“二手房指导价”意味着政府不再干预二手房交易价格，市场将更加自由化。对于购房者来说，解除“二手房指导价”将使得二手房交易价格更加透明，购房者可以更加准确地了解市场行情，从而更好地做出购房决策。
“二手房指导价”是指在房地产市场上，由政府或相关部门发布的对于某一地区二手房交易价格的参考价值。这个指导价通常是根据该地区的房价水平、交易情况、政策法规等因素综合考虑而得出的。二手房指导价的发布旨在引导市场价格合理、稳定地发展，同时也为购房者和卖房者提供一个参考标准。
如果说，房屋的挂牌价是卖家想要的价格，成交价是最终卖出的价格，那么网签价是在合同上报备的价格。二手房指导价是指导二手房最高销售价，超过这个价格被认为是“泡沫”。
“学区房”这个词让之前的购房者感到非常头疼。在2017年一轮上涨后，北京的学区房在2020年四季度至2021年四季度成交异常火爆，导致二手房价格大幅上涨。特别是海淀和西城的学区房，曾一度带动了北京市整体二手房价格的上涨。
去年冬天，为了孩子能够在2021年顺利入学，不少家长纷纷涌向海淀区的热门学区房。据报道，当时一些房屋的价格在一夜之间涨了30万到40万不等，甚至在签订合同的桌上还出现了抢购的情况。其中，中关村周边的蜂鸟家园、科育小区等热门学区房的单价更是飙升至20万元/平方米。这一幕至今仍让不少人印象深刻。
为了控制过热的房地产市场，深圳市在2021年2月创新了二手房参考价。这一举措得到了其他城市的响应，包括宁波、成都、东莞、合肥、金华、无锡、西安、广州和北京等15个城市也相继发布了二手房参考价。此外，为了抑制学区房的热度，海淀区还出台了“二手房交易指导价”的政策。这些措施旨在平衡房地产市场，使其更加稳定和健康。
自2021年9月30日起，北京市海淀区房地产经纪协会呼吁中介行业共同抵制恶意争夺房源。在执行二手房指导价的小区中，大多数都是前一轮上涨的热门小区，包括蜂鸟家园、华清嘉园、小南庄、上地东里、翠微中里、知春里、新起点嘉园等知名学区。这一倡议旨在维护市场秩序，促进行业健康发展。
海淀区针对29个重点小区（涨幅大、成交量大的热门小区）出台了新政策，旨在规范房屋交易市场。该政策设定了挂牌指导价，分为小户型（60平米以下）、中户型（60-90）和大户型（90平米以上）。如果房屋挂牌价格超过指导价1%，则不允许任何中介挂牌，并且不能通过中介成交。如果中介违反规定，将吊销其执照。这一政策的实施将有助于维护房屋交易市场的公平和透明，保护购房者的利益。
当时，包括蜂鸟家园、科育小区等均设定了指导价。为了控制房价，对于60平米以下小户型，规定挂牌指导价不得超过170000元/平方米；对于中户型和大户型，设定挂牌指导价为146000元/平方米，供中介参考，这是一种直接限价机制。
海淀区的29个学区房源已经重新挂牌出售。
据消息称，北京市海淀区29个小区的二手房交易指导参考价已被取消。此前，这些小区的高价房源不能挂牌，但仍可正常交易。现在，这些小区超出指导价的房源已经可以正常对外展示，购房者可以更加灵活地进行交易。
据一些中介透露，“从上周五（9月8日）开始，房源的挂牌价格将会根据市场价格进行展示。”在海淀区的一些热门学区，之前即使相关部门进行了严格的监管，仍有一些中介暗示或直接帮助业主抬高房价，从而恶意炒作。此前，一些中介机构介绍，北京市海淀区的蜂鸟家园、科育小区等设置了指导价，多校划片也让一些家庭无法就近入学，这也使得学区房的价格逐渐回归到了合理水平。
当前，由于多种因素的影响，如派位改革、出生率下降、楼市低迷等，抢房现象已经不再普遍存在。此外，最近出台的楼市政策也在逐步松绑，因此直接限价机制也可能逐渐退出历史舞台。
如果没有严格的管控，一旦放松，情况就会失控？
链家贝壳平台的数据显示，目前有多套小户型学区房源的挂牌价高于此前的指导价。这一情况引起了市场的关注，有人认为这是楼市再次升温的信号，而另一些人则担心放松指导价会导致房价进一步上涨。不过，无论怎样，这一现象都表明学区房在楼市中的地位越来越重要。
目前，北京二手房市场的挂牌量已经超过了15万套。由于“认房不认贷”政策的实施，许多改善型购房者开始挂牌出售自己的房产，以期换取更好的住房条件。这种情况导致北京二手房市场面临一定的下行压力。
在2023年的4-7月期间，北京的房地产市场持续下滑了4个月，但在8月份政策利好的推动下，市场开始止跌回升，二手住宅成交量达到了10960套。这表明，政策对于提振市场积极性的作用仍然非常重要，而二手房指导价的必要性也逐渐减弱。因此，政策的主要目标仍然是促进市场的发展。
为什么呢？让我们来看看，海淀区29个小区的二手房指导价被取消后，房价整体上涨了。但是据中介销售员透露，这些房子的实际成交价格远高于指导价。
这是怎么回事？实际上，指导价只是将合同上的“备案价格”降低了。例如，在这29个小区中，一套价值1000万的房子，原来可以贷款600万；但是，现在指导价为850万，只能贷款510万。指导价的主要作用是降低杠杆。
取消二手房指导价对市场影响不大，因为实际上这只是将定价权交还给市场。这一政策与“认房不认贷”一样，具有针对性和象征意义，可以修复市场信心，促进市场回暖。因此，无论是否取消二手房指导价，对市场的影响都不会有太大差别。
记者：晨光
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