猫哥表示学区房是买房时需要考虑的重要因素，因为学区房的房价通常比非学区房高，但是也有可能因为其他因素导致学区房的房价不高。购买学区房可以为孩子提供更好的教育资源，同时也可以保值增值。但是购买学区房也需要注意，不要盲目追求学区房而忽略了其他重要的因素，如房屋质量、交通便利等。

今天来介绍一下德胜片区，这是西城区最强的学区之一。下次我会写关于东城区的和平里或者安交学区，也可能会写中关村学区，敬请期待！

一、地理位置

德胜学区位于北京市西城区的最北端，毗邻北二环和北三环之间。该区域内有多条地铁线路，包括2号线、19号线、8号线和12号线，其中积水潭、鼓楼、安德里北街、安华桥、马甸桥和北太平庄站等站点为主要交通枢纽，地理位置优越。

二、生活配套

这里的生活设施非常完善，有多家超市，包括物美、永辉、美廉美等，非常方便。虽然这里主要是住宅区，没有大型商场，但是南边的新华百货、东边的华联、西边的翠微百货等商场也可以满足逛街购物的需求。这里的房子主要是为了方便孩子上学而购买的，所以商业设施相对较少。

周边还有不少企业和机构，包括农业局、林业局、普天德胜、中石油、中石化、水利水电规划研究院、煤炭设计研究院等。

还有许多公园供人们休闲娱乐，例如人定湖公园、双秀公园、马甸公园和玫瑰园等。这些公园提供了各种活动和设施，可以满足人们的日常娱乐需求。

在这个地区，有多家医院可供选择。其中包括火箭军总医院（三级甲等），二龙路医院（二级甲等），以及距离不远的北医三院、人民医院、安贞医院和积水潭医院等三级甲等医院。

总体来说配套很成熟

三、学校及教育

先看一张表：

小学部分

西城区的小学排名大致如下：育翔小学排名第三，西师小学排名第五，五路通小学排名第九左右。其他小学在2014年教育改革后没有排名，但都很优秀。总共有66所公立小学和39所初中，其中还有一些民办学校。通过我的描述，您可以大概了解这些学校的情况。

育翔小学分校和育翔小学是两所不同的学校。育翔小学分校是全区招生的新学校，今年已经是第三年了。而育翔小学是德胜片区内划片招生的学校，只招收本市西城户籍的孩子。育翔小学分校位于小市口胡同，规模比较小，停车不太方便。目前，育翔小学分校有三个年级，每个年级有四个班，招生人数比较少，且需要经过筛选才能进入。小升初的派位是在德胜片区进行的。这是一所非常不错的学校，从2016年到2021年的小升初数据显示，升重点中学的概率都在50%以上。此外，学校非常注重培养孩子的学习习惯和专注力。

育翔小学是一所历史悠久的学校，也是当地的名校之一。该校有三个校区，分别距离1~2公里。由于所覆盖的片区较大，周边楼房较多，因此学校的招生规模也比较大。截至2023年，该校已经有24个班级。

实验二小德胜校区是实验二小的分校，位于北京市西城区，是一所备受赞誉的小学。该校师资和硬件都非常出色，被公认为西城区乃至北京市排名前列的小学之一。实验二小德胜校区与实验二小本部实行教师轮岗，享受着实验二小的全方位扶持。此外，该校硬件设施也非常不错，拥有宽敞的操场和相对较新的房子。今年，实验二小德胜校区共开设了10个班级。

西师附小是一所优质的小学，学位众多，今年共有24个班。由于片区内的房子较少，因此学校一直接受德胜其他四个小学的调剂名额。西师附小是学区派位选择学校，首先会优先招收德胜片区的学生，共招收两个班，也就是整个德胜划片范围内的学生都可以报名。其次，学校会招收自己划片小区的学生。学校注重培养学生的思维和创造能力。

五路通小学今年共开设了12个班级，是一所综合实力很强的优质小学。该校注重艺术教育，其金帆艺术团备受瞩目。当然，这也需要家长的培养和付出。学校的学生大部分来自国土资源部、部队大院等，生源质量较高。此外，学校的硬件设施也比较完备，且两个校区之间距离较近。

三帆附小是一所拥有6个班的小学，近年来备受瞩目。该校在2019年3月份录取了一名登记入学的学生，且排名第一。如果该校在未来的两年内都能招收7个班的话，那么到2026年，该校有望扩大规模。在2014年之前，三帆附小原名裕中小学，管理一般，周边房源较多。但是，由于该校小升初80%的学生可以直升到三帆中学本部，而剩下的学生则可以参加德胜派位，因此该校的热度逐渐上升。

总的来说，德胜的小学质量很高，几乎没有什么问题。唯一的例外是三帆附小，虽然不如其他学校，但是它的直升率很高，备受欢迎。预计在2023年，德胜731后的房子将会迎来最多的孩子，因为在20121-2023年间，所有的调剂都已经完成，这些孩子将会去新街口和什刹海等地上学。

2023年的情况是：育翔学校录取了四名学生，其中一名是一顺位全录的学生；五路通学校录取了四名学生，他们都是四代的学生；实验二小学校录取了四名学生；西师学校录取了所有报名的学生，并且还接受了其他四个学校的调剂学生。

我认为如果你在26年后入学，那么你很可能会留在德胜。如果你在25年入学，也有一定的可能性留在德胜。但如果你在24年入学，就不要抱有留在德胜的幻想了。

下面这张图显示了这几所学校的位置，之前的招生班级数已被隐藏，最新的招生班级数已在图上标注。

初中部分

初中排名前十三的学校依次为：大概是十三分、三帆、八中、四中、三帆裕中、西实、七中、三十五、十三、西外。

以下图片仅供参考，具体情况可能会有所不同。

在西城区，有几所初中备受推崇。其中，十三分、三帆、八中、四中等几所学校都是大奖学校，教育质量非常高，被认为是西城区最优秀的初中之一。此外，三帆裕中、西实等学校也备受好评。西城外国语和三十五中是2022年新增的学校，在表中被标黄。七中、三十五中、十三分和西外等学校虽然不如前面提到的几所学校，但在西城区也属于中上等水平。尤其是七中，近年来进步非常快，去年考了西城前十，超过了三十五中。因此，德胜片区的初中教育下限也很高。

四、小区介绍

这个地区有很多小区，大约有60多个，但不可能全部介绍。根据这几个小学的划片，我会挑选几个小区来介绍。总体来说，这里的大部分小区建于80年代至90年代末，2000年后的新楼盘不多。一居室的价格大约在650元以上，两居室的价格大约在800元左右，价格因学校而异。此外，这里还有一个豪宅——中骏天宸，它建于2019年，最小面积为137平方米，报价为3000万元。

由于小区太多，不可能都看一遍，我每个小学挑了1、2个成交量比较多的小区进行了实地踩盘分析。更多的一些关于学校情况、小区情况的介绍可以找我要，我也会分享在买房群里。

1、实验二小德胜校区

1.1、新明胡同

这个小区建于1980年至1993年，共有11栋楼，1336户居民。有趣的是，2-7号楼对应的是实验二小德胜，1、8、10号楼则是实验二小德胜+育翔双学校，而9号楼则是育翔学校，建于1989年。虽然小区环境一般，但是其历史和教育资源却十分丰富。该小区距离地铁12号线马甸桥站步行约1.3公里。值得一提的是，该小区至今未进行过任何改造。

我刚刚看了一套面积为58平方米的小两居室，位于6层中的2层，房屋原值较低，且已经满足二手房交易的条件，但不满足五年以上的条件。该房源的报价为790万元。

1.2、教场口9号院

这个小区是一个原地回迁的二类经适房小区，共有7栋楼，1719户。这个小区的优点是楼龄较新，建于2003-2007年，单价较低。但是，这个小区的密度比较大，每栋楼有3部电梯，每层楼有12户，公共区域较大。此外，小区还需要支付3%的土地出让金和个人所得税。小区靠近八达岭高速公路，有些楼房会受到噪音的影响，例如7号楼的16/19层，会有一定的白噪声。步行到地铁站积水潭站需要1.6公里左右的路程。

我刚刚浏览了一套面积为73.6平方米，拥有两个卧室，位于16/19层的房子，售价为886万元。

2、五路通小学

2.1、双旗杆东里

这个小区建于1974年至1998年，共有18栋楼和1475户，不同的单位分配了不同的房屋，并由不同的物业公司进行管理。小区已经完成了改造，其中1-9号楼属于北京广播器材厂，物业管理还算不错，楼道也比较干净。1-5号楼加建了南北两个阳台，增加了7-8平方米的使用面积，但这并没有被计入房屋产权证书上的面积。此外，小区距离8号线安华桥站步行大约700米。

小区内有一处面积较小的活动广场。

我看了一个建于1980年的2+1户型，位于4/5层，面积为59.4平米，如果加上加建的阳台，建筑面积将近70平米。该房子是一梯三户，售价为890万元。

2.2、黄寺大街24号院

这个小区位于人定湖公园旁边，共有17栋楼，1564户居民。这些楼房建于1981-2005年之间，其中有些楼房已经进行了改造，而有些则没有。由于分房单位不同，小区环境一般。如果要前往地铁12号线马甸桥站，需要步行大约1.3公里左右的距离。

我刚刚看了一套位于5/7层的板楼，该楼一共有三户人家，没有电梯，房子面积为60.4平方米，建于1995年，售价为948万元。

3、育翔小学

3.1、马甸南村

这个小区建于1982年至1996年之间，共有16栋楼，住户超过2100户。小区至今未进行过任何改造，楼道状况较差，但是小区内树木繁茂。我在小区里被蚊子咬了好几个大包。该小区距离地铁马甸桥站步行仅需400多米。

这个小区内就有育翔小学的4、5、6年级。

我看了一套面积为57平米，有两个卧室，位于2/6层的房子，售价为885万元。

3.2、新风北街

这个住宅区只有三栋楼，周围没有绿化环境。其中1号楼和2号楼建于1984年，3号楼建于1995年。该住宅区距离地铁12号线马甸桥站步行约860米。我看了一套位于4/6层的小两居，面积为61.5平方米，售价为899万元。

3.3、新外大街甲8号院

这个小区的销售情况还不错，主要是因为户型较为优越。该小区共有20栋建于1976-1995年间的小红砖板楼，共有1177户，目前还未进行过改造，周边环境一般。步行至北太平庄站约需830米左右。

有个小活动广场

一套面积为62.2平方米，位于顶层/6层的房子，报价为855万元。

3.4、新外大街28号院

这个小区包括13栋建筑，其中8栋是住宅，共有816户人家。这些建筑是在1980年到1999年之间建成的。此外，小区里还有一些办公楼，其中一个食堂供应餐饮服务，方便住户聚餐和用餐。小区没有进行过改造，但是有很多树木。步行到地铁积水潭站大约需要900米的距离。

小区里的餐厅

我看了一套面积为56.8平米，位于2/5层的小三居，报价为880万元的房子。

4、三帆附小

4.1、裕中东里

这个社区是一个庞大的小区，建于1980-1998年间。目前有100多套在售房源，30多栋楼，2400多户居民。这些楼房是由不同的单位建造的，分布在不同的院落里，物业管理也不尽相同。一些院落的管理较好，因此价格也相对较高。例如，科技馆的9-13号院管理较好，价格也相应较高。而32、34、19号楼则带有电梯。此外，该小区距离地铁8号线安华桥站步行距离为700多米。

我看的那个院子正在进行改造，所以有些凌乱。我看了一套两居室，位于5/6层，建于1986年，面积为65.5平方米，报价为863万元。

4.2、裕中西里

裕中西里是一个庞大的小区，共有30多栋楼，其中12栋带有电梯，20栋为6层板楼，由不同的单位建成和管理。该小区建成于1979年至1993年间，共有3400多户居民。小区内设有一所一级一类的公立幼儿园——洁民幼儿园，曾经因为小孩子众多而需要落户3年才能入学，但今年可以直接报名入学了。此外，小区内还有三帆附小和三帆裕中两所学校，上学非常方便。小区内还有生活超市，步行约750米即可到达地铁健德门站。

我刚刚看了一套中国平安的单位分房，管理得很好，楼道也非常干净，所有楼道都铺设了瓷砖，而不是水泥。这套房子位于12/20层，面积为63平方米，共有两部电梯，八户人家。售价为928万元。

5、西师附小

5.1、六铺炕一区

需要澄清的是，六铺炕小区位于东城区，而六铺炕X区则位于西城区。该小区共有12栋楼，960户，建成于1975-1997年，由不同的单位分别建造，不在同一个院落内。我所看的是一个管理较差的院落，只有一栋楼。步行至地铁鼓楼大街站大约需要600米的距离。

看了一个建于1986年的52平方米两居室，售价为850万元。

五、总结

德胜是西城区最强的学区之一，小学和初中的教育质量都很高。虽然这里的房子大多数比较老旧，价格也比较昂贵，但是小区很多，选择也比较多，800万左右可以买到两居室。近几年刚买房的人大多已经调离了这个区域，因此房价也有所回调。如果你打算在德胜买房，可以考虑等到26年以后，这个区域的房价可能会更加合理。